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樓主 |
發表於 2016-2-17 11:32:24
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《美人魚》裡的10分鐘，道盡多少地產真相？
2016-02-16 影人影事 格瓦拉生活網
《美人魚》到今天票房已經20億＋了，不管誇的如何誇，罵的如何罵，周星馳還是那個追求完美的周星馳。
下面這篇文章的作者，作為一個地產界的圈內人，從一個實在的視角，分析《美人魚》在開場十分鐘內反映的地產界現狀，張雨綺假競拍刺激樓市、鄧超的填海技術、張雨綺與鄧超的入股式合作等，都能在如今的地產市場中找到真實案例。
美人魚毋庸置疑是現在的熱點，這是周星馳三年磨一劍的電影，毋庸置疑獲得市場的認可。
我想說的是，為什麼我們熱愛周星馳的電影，因為他的每一部電影都盡最大可能的追求完美，追求真相。
其他電影，我沒有很多發言權，但是美人魚這一部電影，因為是以房地產的模式作為開始背景，在開始的10分鐘時間內，都以房地產為起因作為闡述，而因為這是我所從事的行業，那短短的幾分鐘時間，星爺從一個局外人的身份，道出了很多房地產裡的真相。
有輕微劇透，各位慎點
真實一：參與土地競拍的開發商不代表他對這塊地感興趣
電影開頭的細節就是鄧超和張雨綺兩個人在搶青羅灣這塊土地，兩家人都在瘋狂的舉牌，土地價格好像都已經超過了常規外界認知，後來鄧超因為財大氣粗，不理會理智衝動的搶下了這一塊土地，故事也因此來開展。
後來鄧超舉辦慶功儀式，把張雨綺和其他一些地產朋友叫到家中，後來其中一個頭上禿頭的朋友鄭總嘲笑鄧超說：你以為張雨綺去競拍是真的想要這塊地啊，無非是希望把土地價格弄高，邊上的房子可以快點賣出去。這筆生意你會虧200億，而張雨綺會賺300億。
我看到這個細節的時候我驚呆了，這個場景如果是同行和我說我一點都不意外，但是來自星爺我還是滿詫異的。
這其實是我們土地現場的一個通病，就是什麼問題呢，就是土地市場裡，政府希 望能夠高房價可以支撐土地，而周邊在售項目更希望當下可以拍出一塊高昂的土地來刺激下樓市。
所以行業內都會有一個潛規則就是：只要周邊有土地出讓，不管拿不拿地的開發商都參與下，大家都舉下牌子，大家一起把價值烘托上去，反正真正想要的開發商會接盤的，這麼做百利無一害。
身處在這個行業裡的每一個角色都希望樓市越來越好，所以大家都把寶壓在土地市場也就是未來的樓市，只要土地越來越貴，那麼當下的房子的價格也就顯得相對合理，這一個潛規則一定程度上助推了房地產的泡沫。
真實二：老闆評價土地是否值得的直觀標準是比對手貴了多少
鄧超為什麼會開這個慶功會，鄧超扮演的角色自己也在說：對於我來說，做生意就兩個原則。
第一所有對手的報價我都跟進；
第二我每次報價都比對手貴100萬，要知道只比對手100萬就可以談成這筆生意，100萬對我來說意味著什麼，不就一次應酬的花銷麼。
對於鄧超來說，他的邏輯是對方的價格只要對方肯出就說明這個價格就是合理的，而我多花100萬就當我多做了一次應酬，所以我的這個價格也是合理的。所以我永遠都能拿到項目，而且是合理的價格。
這個邏輯很土豪，但是這其實是不少土豪老闆拿地當下的判斷因素，我看過太多的開發商，在得瑟自己拿下這塊地的時候第一句話會說：我只比誰誰誰多花了多少就拿下了這塊地。
而拿地時候怀揣著這個策略的開發商如果有兩家以上，那麼土地市場上的不理性部分就會產生蝴蝶效應，很多時候土地市場上那些不合理的成交，就有一部分這個因素夾雜其中。
競拍市場，永遠不會只有理性，有攀比就會有非理性，有非理性就會有失控，而鄧超則很好的詮釋了這一類老闆。
真實三：填海技術可以獲得異常豐厚的收益
當所有人都在吐槽鄧超土地拿的太貴的時候，鄧超默默的從助手那裡拿到一個通文說：如果清羅灣可以填海，那麼這樣的投入還貴麼？
結果在場的所有人都馬上換了一張臉過來舔菊，希望能夠和鄧超合作。
是的，沒有看錯，淺灘填海是可以讓項目快速獲得收益的一種方式，這個策略在不少項目上已經得到了驗證。恆x是這個策略玩的最溜的，啟東項目和海南項目都是在這樣背景下拿到手的。
大概查了下數據，第一填海所獲得的土地是沒有土地費的，只需要繳納少量的配套費用。第二填海的成本是20萬一畝，折合一平米土地只有300元，這是非常低廉的代價，可以徹底的拜託樓板價的束縛。恆X為什麼那兩個項目營銷可以砸這麼多錢，簡單的說土地不要錢項目幾乎就沒多少錢，營銷想怎麼玩就怎麼玩。
所以當青羅灣說可以填海的時候，對這個項目就是顛覆性的調整，馬上從過去的虧本可轉換到大把的利潤。
真實四：拿不到土地，用入股的方式依然可以分一杯羹
當張雨綺沒拿到這塊地然後又知道這個項目可以填海之後，馬上做了一個決定，用300億的資金的方式入股這個項目45%的股份，從此鄧超和張雨綺開始合作開發的過程。
其實這個策略已經成為不少的小開發商生存的重要策略。
毋庸置疑現在土地市場越來越是大鱷的市場，動則上十億的代價讓小企業在土地市場已經沒有競拍的權利了，那麼這些小企業怎么生存
很多時候採用的策略就是用入股的方式，這些企業能夠生存到現在肯定有一些核心競爭力，比如精裝修做的特別好啊，比如和政府關係特別好啊，比如設計能力特別強……
這些技能已經不能讓這些企業去土地市場上拿地，但是卻非常容易幫助他和土地獲得者合作。他作為一個環節可以解決項目開發產業鏈上的重要要素，那些土地擁有者當然沒有理由拒絕，那麼根據作用的大小不同程度的入股就是一條重要的方式。
張雨綺其實在電影裡並沒有強調自己有什麼核心競爭力，對外詮釋的最強競爭力其實就是
事業線
事業線
還是事業線
和無止盡的事業線
當然了，某一種程度上來說，這也是某一類開發企業的核心競爭力。
真實五：地產開發商在什麼程度上會忽略利潤這個元素
當鄧超拿下這塊地的時候，所有記者都來採訪說：成本這麼貴，為什麼企業還要拿這個項目？
當時的新聞發言人說：這個項目將會是企業所有最高端產品線的集合，已經不是利潤所可以考慮的。
這其實也是當下房地產市場下的一個真實，就是在現在，很多時候開發是一種無奈，做這個生意可能沒有足夠的利潤可以獲得，但是又必須要做。
比如一些國企，為什麼會集中在第四季度拿地，不是認為當下的土地好，而是年終指標必須完成掉。
比如一些企業會莫名奇妙的拿一些土地，不是因為他們想要，而是別人因為抵債各種塞給他們的，換句話來說他們自己也是莫名奇妙的進入房地產的。
比如說一些所謂野蠻人拿錢不當錢隨便花，那是因為他們的錢都不是自己的，是別人給的。
再比如就像美人魚電影裡一樣，為了實現企業轉型往高端走，特意拿一些自己不熟悉的地塊，甚至願意背負一定的代價。
這就是當下的房地產裡的各種真實，這些除了業內之外幾乎別人不曾知道也不會關心的真實，在美人魚電影裡的前十分鐘就這麼淋漓精緻的展現。
我看電影的時候，說實話有點被震撼到，
我好奇周星馳為什麼會知道這些細節，
好奇周星馳為什麼會如此自然的展露這些細節，
好奇周星馳為什麼可以把細節藏的如此不動聲色但卻如此到位貼切。
我想這就是星爺的魅力吧，他在每一個地方都追求完美，哪怕這個不是他擅長的地方，哪怕這個地方不是那麼重要。
他的電影在搞笑的大背景下包含了太多的元素，不同的人都可以找到自己的鏡子和影子。
這樣的周星馳，大家是不是很懷念呢，這個表情像極了過去dvd裡的各種片段。而作為導演他沒有親自出面，選擇了把自己的所有表演技巧傳達給演員，周星馳用盡一切來搞笑，我覺得他會希望作為觀眾的我們可以看到搞笑背後藏著什麼。
今天我作為一個地產人看到了這些，如果我作為一個普通人，還看到了什麼呢？
所有人都說電影是假的，但是周星馳卻用生命來營造這93分鐘的真實。
真實，是這個世道最珍貴的品質。
感謝周星馳，我永遠的偶像。
作者｜ 盧俊
來源｜ 真叫盧俊的地產觀 |
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狗仔卡
發表於 2015-12-6 16:31:39
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